Eigenaren van gebouwen gebruiken gegevensverzameling en kunstmatige intelligentie om systemen zoals verwarming, verlichting, luchtkwaliteit en zelfs de stroom van werknemers te helpen regelen.
Ontwikkelaars maken gebruik van een groeiende obsessie met gegevens om kantoorgebouwen te verbeteren op manieren die kosten kunnen besparen en activiteiten kunnen stroomlijnen, waardoor eigenaren jaarlijks miljoenen dollars kunnen besparen.
Het veld, bekend als vastgoedtechnologie of proptech, is een bloeiende sector in commercieel onroerend goed geworden, omdat vastgoedbeheerders gegevensverzameling en kunstmatige intelligentie proberen te gebruiken om systemen zoals verwarming, verlichting, luchtkwaliteit en zelfs de stroom van werknemers te regelen.
Maar deze gegevensverzameling roept bezorgdheid op over cyberbeveiliging : in een rapport van Deloitte uit 2021 werd geconstateerd dat “cyberdreigingen steeds geavanceerder worden”. Dieven zijn bedrevener geworden in hacken en gebruiken zelfs de thermometer in een aquarium om toegang te krijgen tot het netwerk van een casino in Las Vegas .
Het toegenomen gebruik van met internet verbonden sensoren verandert hoogbouwkantoren in ‘computers met een dak’ die bescherming moeten bieden tegen inbreuken, zegt Arie Barendrecht, de CEO van WiredScore, een organisatie die digitale infrastructuur in gebouwen certificeert.
“Alles wat slim en verbonden is, heeft een keerzijde, en dat is een verhoogd risico”, zei hij.
Maar ontwikkelaars zijn van mening dat de sector aan de vooravond staat van een ingrijpende verandering: de post-pandemische herevaluatie van bedrijfsvastgoedplannen te midden van een overaanbod kantorenmarkt betekent dat er nog meer druk is om commercieel onroerend goed beter te begrijpen en te verbeteren.
“Er zal een dramatische toename zijn in de informatie die we hebben over hoe mensen onze gebouwen gebruiken, en sensoren zullen vaker voorkomen”, zegt Charlie Kuntz, innovatiemedewerker bij Hines, een grote investeringsmaatschappij in onroerend goed.
In Houston, bijvoorbeeld, wil de geplande kantoortoren, bekend als 1550 on the Green, een state-of-the-art toevoeging zijn aan de binnenstad; de opening wordt verwacht in 2024. Skanska, een Zweedse ontwikkelaar, huurde de Deense architect Bjarke Ingels in om de toren met 28 verdiepingen te ontwerpen, die een scala aan omgevingsbediening en slimme bouwfuncties zal bevatten.
Het project omvat een netwerk van sensoren die beweging, bezetting en efficiëntie volgen. Skanska, dat zich bezighoudt met zowel de ontwikkeling als de bouw, is van plan duizenden sensoren te installeren om geanonimiseerde gegevens te verzamelen over zijn 375.000 vierkante meter, inclusief camera’s, optische sensoren, parkeerscanners en QR-codelezers op beveiligingsturnstiles.
“Vroeger bouwden we eerst en spraken we dan over het toevoegen van een bepaalde technologie aan een gebouw”, zegt Robert Ward, president en CEO van Skanska USA Commercial Development. “Nu is het: ‘Hoe bouwen we het gebouw rond de technologie?'”
Een reeks apps en sensoren, en de kunstmatige intelligentie die de gegevens die ze verzamelen, zullen analyseren, zullen huurders meer informatie over productiviteit bieden. De onmiddellijke focus zal liggen op het veilig terug krijgen van werknemers op kantoor, maar de technologie belooft ook gebieden bloot te leggen om te stroomlijnen. Sommige sensoren kunnen de luchtkwaliteit en zelfs de milieuprestaties bewaken, de energie-efficiëntie verbeteren en voldoen aan gemeentelijke emissiecodes.
Deze gegevens zullen uiteindelijk deel gaan uitmaken van de standaard openbaarmaking tussen kopers en verkopers van onroerend goed, zei Kevin Danehy, CEO van Noord-Amerika bij Willow, een bouwtechnologiebedrijf in Sydney, Australië.
“De enige plek waar de eigenaar en de bewoner ooit de zorg deelden, was de lobby”, zei hij. “Pas in de afgelopen drie of vier jaar zijn deze systemen betaalbaar en schaalbaar geworden.”
“Werknemers willen een meer high-tech, high-touch, technologische ervaring,” zei hij. “Er zullen dit jaar ordes van grootte meer worden geïnvesteerd, en met lege kantoren is dit het perfecte moment om achteraf in te bouwen.”
Maar sommige insiders uit de industrie staan sceptisch tegenover de technologie. De technologie moet zijn nauwkeurigheid bewijzen voordat ze echt bruikbaar is, zei Greg Fuller, president en chief operating officer van Granite Properties, dat 10 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte bezit en beheert.
Granite werkt samen met Fifth Wall om te helpen lezen welke technologieën resultaten opleveren. “Vastgoedbedrijven beseffen dat ze concurrerend moeten blijven en de technologie moeten bijhouden”, zei hij.
Anderen hebben vragen opgeworpen over privacy en cyberbeveiliging. VergeSense, Hines en Skanska zeggen allemaal dat ze alleen geanonimiseerde gegevens gebruiken en geen individuele werknemers volgen, en een nieuwe SmartScore-certificering die vorige week door WiredScore werd geïntroduceerd, omvat cyberbeveiligingskwalificaties en is al omarmd door tientallen grote wereldwijde verhuurders.
Maar het kan verleidelijk zijn om het volgen van de bezettingsgraad uit te breiden, zegt Doug Stewart, hoofd digitaal advies bij Cushman & Wakefield. “Is het belangrijk om te weten dat er drie mensen in een vergaderruimte zijn, of wie die drie mensen zijn?” hij zei. “De gladde helling is wanneer we namen beginnen te noemen.”
Anderen zijn echter van mening dat gebouwgegevens kunnen helpen bij het ontwerp van het volgende kantoor.
Het 17 & M-kantoorgebouw van Skanska in Washington is van binnenuit ontworpen met slimme technologie, zei dhr. Ward, “zoals het bouwen van de motor vóór de auto.” Het doel van het verzamelen van gegevens was om een continue feedbacklus van ontwerpverbeteringen te creëren.
Huurders zullen in beslag worden genomen door terugkeer naar het kantoor , maar de komende maanden na de heropening kunnen een belangrijke beslissingstijd zijn voor bedrijven die nieuwsgierig zijn naar deze technologie.
‘Het is het economische voorstel,’ zei meneer Chawla. “Deze technologieën betekenen een verminderd risico, lagere bedrijfskosten en hogere huurprijzen. Ze doen het niet omdat de technologie cool is. “